Données vérifiées en mai 2026. Ce contenu est revu régulièrement.
Dans l’immobilier neuf, les frais d’acquisition, souvent appelés “frais de notaire”, représentent généralement environ 2 à 3 % du prix de vente, contre environ 7 à 8 % dans l’ancien. Cette différence vient surtout de la fiscalité : dans le neuf, les droits de mutation sont réduits, car l’achat est en principe déjà soumis à la TVA. Les Notaires de France indiquent que les frais d’acquisition représentent environ 2 à 3 % du prix de vente dans le neuf.
Pour un appartement neuf vendu 250 000 €, les frais d’acquisition se situent souvent autour de 5 000 à 7 500 €. Pour un logement neuf vendu 300 000 €, l’ordre de grandeur est plutôt de 6 000 à 9 000 €. Ces montants restent indicatifs, car le calcul exact dépend du type de vente, du nombre de lots, des formalités, des débours et du barème applicable.
Le terme “frais de notaire” est donc trompeur. La plus grande partie de ces frais ne rémunère pas le notaire : elle correspond à des taxes, à des contributions publiques et à des frais administratifs. Les frais d’acquisition comprennent notamment la rémunération du notaire, les impôts et taxes, les formalités et les débours.
Pourquoi les frais d’acquisition sont-ils plus faibles dans le neuf ?
Les frais d’acquisition sont plus faibles dans le neuf parce que l’achat ne supporte pas la même fiscalité que dans l’ancien. Dans l’ancien, les droits de mutation représentent la plus grosse partie de la facture. Dans le neuf, l’acheteur paie des droits réduits, car le prix du logement intègre généralement déjà la TVA immobilière.
C’est le point central à comprendre. Les “frais de notaire réduits” ne signifient pas que le notaire travaille moins, ni que sa rémunération disparaît. Ils signifient surtout que la taxe appliquée à la mutation est réduite. Le Code général des impôts prévoit que les mutations à titre onéreux de terrains à bâtir et d’immeubles neufs soumis à TVA sont soumises à la taxe de publicité foncière ou au droit d’enregistrement au taux de 0,70 %.
À ce taux réduit s’ajoutent ensuite d’autres postes : frais d’assiette et de recouvrement, contribution de sécurité immobilière, émoluments du notaire, formalités et débours. C’est cette addition qui explique pourquoi l’acheteur ne paie pas seulement 0,70 % du prix, mais plutôt un ordre de grandeur global d’environ 2 à 3 % du prix de vente dans le neuf. Les Notaires de France indiquent notamment que le taux réduit comprend un droit départemental de 0,70 %, auquel s’ajoute un prélèvement pour frais d’assiette et de recouvrement, ainsi qu’une contribution de sécurité immobilière de 0,10 %.
Un logement est considéré comme neuf lorsqu’il a moins de cinq ans. Il peut s’agir d’une construction nouvelle ou d’un immeuble ancien ayant fait l’objet de travaux suffisamment importants pour être fiscalement assimilé à du neuf. L’administration fiscale précise notamment que les travaux peuvent rendre un bien à l’état neuf lorsqu’ils portent sur des éléments essentiels comme les fondations, les façades, les éléments porteurs ou une part importante du second œuvre.
Dans une vente en VEFA, c’est-à-dire une vente en l’état futur d’achèvement, l’acheteur signe l’acte authentique avant que le logement soit terminé. Il paie ensuite le prix par appels de fonds, au fur et à mesure de l’avancement du chantier. Les frais d’acquisition, eux, sont dus au moment de la signature de l’acte authentique, même si la livraison du logement intervient plusieurs mois ou plusieurs années plus tard. Pour comprendre ce que vous signez à cette étape, consultez notre article sur le contrat de réservation VEFA.
Le mécanisme interne est simple : dans un programme neuf, le prix affiché au client est presque toujours un prix TTC. La TVA est donc déjà incluse dans le prix de vente. Le discours commercial met souvent en avant les frais d’acquisition à environ 2 ou 3 %, mais il mentionne moins spontanément que cette économie apparente par rapport à l’ancien doit être lue avec le prix TTC global du logement.
On observe en pratique que beaucoup d’acheteurs retiennent seulement la phrase “les frais de notaire sont réduits dans le neuf”. Exemple : sur un logement à 280 000 €, ils anticipent environ 6 000 à 8 000 € de frais, mais oublient que le prix de 280 000 € est déjà un prix TTC, avec une TVA comprise dans le prix de vente. Le vrai sujet n’est donc pas seulement “combien coûtent les frais”, mais “quelle fiscalité est déjà intégrée dans le prix total”.
Cas concrets : combien allez-vous réellement payer ?
Pour un logement neuf vendu 200 000 €, les frais d’acquisition représentent souvent un ordre de grandeur de 4 000 à 6 000 €. Ce montant comprend les droits de mutation réduits, la contribution de sécurité immobilière, les émoluments du notaire, les formalités et les débours. À ce niveau de prix, l’acheteur retient souvent le pourcentage global, mais le calcul réel additionne plusieurs lignes différentes.
Pour un logement neuf vendu 250 000 €, les frais d’acquisition se situent souvent autour de 5 000 à 7 500 €. Ce n’est pas une règle automatique, mais une fourchette réaliste pour un achat neuf classique auprès d’un professionnel. La taxe réduite explique le niveau globalement bas, mais les formalités et la rémunération réglementée du notaire empêchent les frais de tomber à un montant symbolique.
Pour un logement neuf vendu 300 000 €, les frais d’acquisition se situent souvent autour de 6 000 à 9 000 €. La différence avec l’ancien devient alors très visible. À prix facial identique, un achat ancien à 300 000 € peut générer environ 21 000 à 24 000 € de frais d’acquisition, tandis qu’un achat neuf se situe plutôt autour de 6 000 à 9 000 €.
Comparatif des frais d’acquisition : neuf vs ancien
Les montants ci-dessous sont des ordres de grandeur indicatifs. Chaque dossier dépend du barème notarial applicable, du département, du type d’opération et des frais annexes réels. Seul le notaire peut fournir un décompte précis.
| Prix d’achat | Frais dans le neuf (ordre de grandeur) | Frais dans l’ancien (ordre de grandeur) | Écart approximatif |
|---|---|---|---|
| 200 000 € | 4 000 à 6 000 € | 14 000 à 16 000 € | ~10 000 € |
| 250 000 € | 5 000 à 7 500 € | 17 500 à 20 000 € | ~12 500 € |
| 300 000 € | 6 000 à 9 000 € | 21 000 à 24 000 € | ~15 000 € |
| 400 000 € | 8 000 à 12 000 € | 28 000 à 32 000 € | ~20 000 € |
Ces éléments sont des repères généraux. Chaque situation dépend du dossier, du contrat et des conditions applicables.
L’écart vient principalement de la taxe de publicité foncière : environ 0,70 % dans le neuf contre 5,09 à 5,80 % dans l’ancien selon les départements.
Cette comparaison doit toutefois être maniée avec prudence. Un logement neuf et un logement ancien ne sont pas toujours vendus au même prix au mètre carré. Un bien neuf peut afficher des frais d’acquisition plus faibles, mais un prix de vente plus élevé. L’économie sur les frais d’acquisition ne suffit donc pas à comparer deux projets immobiliers.
La TVA réduite à 5,5 % peut avoir un impact beaucoup plus important que les frais d’acquisition eux-mêmes. Dans la majorité des cas, la TVA dans le neuf est de 20 %, mais le taux réduit de 5,5 % peut s’appliquer sous conditions, notamment pour certains logements destinés à devenir la résidence principale de l’occupant dans des secteurs éligibles.
Exemple purement mécanique : un logement vendu 250 000 € TTC avec une TVA à 20 % correspond à un prix hors taxe d’environ 208 333 €. Avec le même prix hors taxe et une TVA à 5,5 %, le prix TTC serait d’environ 219 792 €, soit un écart théorique d’environ 30 200 €. Concrètement, l’économie réellement visible dépend du prix commercial du programme, des plafonds applicables et des conditions d’éligibilité, mais cet ordre de grandeur montre que la TVA réduite dépasse largement la seule question des frais d’acquisition.
L’écart de frais joue surtout sur le financement initial. Exemple : deux acheteurs comparent un logement ancien à 300 000 € et un logement neuf au même prix. Dans l’ancien, les frais peuvent absorber une part importante de l’apport. Dans le neuf, l’apport nécessaire au paiement des frais annexes est souvent plus faible, même si le prix total du logement doit toujours être regardé dans son ensemble.
Limites et nuances à comprendre
La première nuance est que “neuf” ne veut pas toujours dire “frais réduits” dans le langage courant. Un logement récent peut sembler neuf parce qu’il a été construit il y a peu, mais il peut ne pas bénéficier du régime fiscal du neuf si les conditions ne sont pas réunies. Fiscalement, la définition du neuf est précise : l’immeuble doit notamment avoir moins de cinq ans ou résulter de travaux lourds assimilables à du neuf.
La deuxième nuance concerne l’achat auprès d’un particulier. L’administration fiscale distingue l’achat d’un bien neuf auprès d’un professionnel et l’achat d’un bien neuf auprès d’un particulier. Dans le cas d’un achat auprès d’un particulier, la vente n’est pas soumise à TVA et les droits de mutation peuvent relever du régime habituel, avec un taux global maximal d’imposition de 5,81 % dans la majorité des départements, hors contribution de sécurité immobilière et frais annexes.
La troisième nuance concerne la loi de finances 2025. Pour les actes passés entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028, les départements peuvent relever temporairement le taux de la taxe de publicité foncière ou du droit d’enregistrement au-delà de 4,50 %, sans dépasser 5 %. Cette hausse ne s’applique pas lorsque le bien acquis constitue pour l’acquéreur une première propriété et qu’il est destiné à l’usage de sa résidence principale, dans les conditions prévues par le texte.
Cette évolution concerne surtout l’ancien, pas le neuf vendu par un professionnel. Elle renforce néanmoins l’intérêt de bien distinguer les deux régimes. Dans l’ancien, la hausse temporaire des DMTO peut rapprocher les frais d’acquisition d’un niveau encore plus élevé. Dans le neuf, les droits réduits continuent de jouer un rôle important dans le coût d’entrée.
La quatrième nuance concerne les lots annexes, comme un parking ou une cave vendu séparément. Dans un programme neuf, ces annexes peuvent être juridiquement identifiées comme des lots distincts, mais elles entrent tout de même dans le prix global de l’acquisition lorsqu’elles sont achetées avec le logement. Exemple : un appartement à 280 000 € avec un parking à 20 000 € génère des frais d’acquisition calculés sur une base globale de 300 000 €, et non uniquement sur les 280 000 € de l’appartement. Ce point surprend souvent les acheteurs certains acheteurs, parce que le parking est parfois présenté comme une ligne séparée dans la grille commerciale alors qu’il pèse bien dans le coût total signé chez le notaire.
La cinquième nuance concerne les frais dits “offerts”. Quand un promoteur annonce des frais de notaire offerts, cela ne signifie pas que les frais n’existent pas. Cela signifie généralement que le vendeur prend en charge un montant équivalent dans le cadre d’une offre commerciale. Le notaire, les taxes et les formalités restent bien présents dans l’opération ; c’est seulement leur prise en charge économique qui change.
Les offres de frais de notaire offerts apparaissent surtout apparaissent surtout comme un outil commercial sur certains programmes, certaines périodes ou certains lots. Exemple : un logement à 260 000 € avec environ 6 500 € de frais peut être présenté avec “frais de notaire offerts”. Pour l’acheteur, l’économie affichée est visible ; pour analyser le prix global, il faut comprendre que cette remise peut parfois remplacer une autre marge de négociation commerciale.
La sixième nuance concerne le financement. Les frais de garantie du prêt, les frais de dossier bancaire ou les frais liés à certains actes de financement ne doivent pas être confondus avec les frais d’acquisition du logement. Dans un plan de financement, ces lignes peuvent être proches dans le calendrier, mais elles ne correspondent pas toutes aux frais de notaire liés à l’achat.
Frais réduits ne veut pas dire achat moins cher
L’économie sur les frais d’acquisition est un avantage réel du neuf. Mais elle ne suffit pas à rendre un achat neuf moins cher qu’un achat ancien au même prix facial. Le prix de vente dans le neuf est généralement un prix TTC intégrant la TVA à 20 %, ce qui le positionne souvent plus haut que le prix d’un bien ancien comparable dans le même quartier.
Un acheteur qui compare un T3 ancien à 280 000 € avec des frais de 22 000 € et un T3 neuf à 310 000 € avec des frais de 8 000 € dépense 302 000 € dans l’ancien et 318 000 € dans le neuf. Les frais sont plus bas, mais le coût total est plus élevé. La bonne comparaison se fait toujours sur le coût global : prix + frais + financement + équipement + charges prévisionnelles.
Ce que comprennent réellement les frais d’acquisition dans le neuf
La bonne grille de lecture consiste à séparer les frais en trois familles. La première famille correspond aux taxes et contributions. C’est là que se trouve l’essentiel de l’écart entre le neuf et l’ancien, car le neuf bénéficie d’un taux réduit de taxe de publicité foncière. Dans le passage technique, il faut retenir que ce taux réduit est généralement présenté autour de 0,70 %, auquel s’ajoutent les frais d’assiette et de recouvrement, les formalités, les débours, les émoluments du notaire et la contribution de sécurité immobilière.
La deuxième famille correspond à la rémunération du notaire. Cette rémunération est réglementée et calculée selon des barèmes prévus par le Code de commerce. Pour une vente immobilière classique de gré à gré, le barème général est de 3,870 % jusqu’à 6 500 €, 1,596 % de 6 500 € à 17 000 €, 1,064 % de 17 000 € à 60 000 €, puis 0,799 % au-delà de 60 000 €.
Dans le neuf, notamment pour une première vente en VEFA ou achevée dans un programme immobilier autre que HLM, un barème spécifique peut s’appliquer. Ce barème dépend du nombre d’unités principales d’habitation concernées par le permis de construire. Pour la tranche au-delà de 60 000 €, le taux peut aller de 0,799 % pour un permis concernant au plus 10 unités à 0,266 % pour un permis concernant 500 unités ou plus.
C’est un point rarement expliqué au grand public. Deux acheteurs peuvent entendre la même phrase — “les frais de notaire sont réduits dans le neuf” — mais ne pas avoir exactement la même décomposition selon la nature de l’opération, le type de programme et le barème applicable. C’est l’une des raisons pour lesquelles les simulateurs donnent parfois des résultats légèrement différents.
La troisième famille correspond aux frais, formalités et débours. Ce sont les sommes liées à la constitution du dossier, aux vérifications administratives, aux documents d’urbanisme, à la publicité foncière ou aux consultations nécessaires. Ces montants ne sont pas la partie la plus spectaculaire, mais ils expliquent pourquoi les frais ne se résument jamais à un simple pourcentage fiscal.
Le notaire peut aussi appliquer une remise, mais cette remise est très encadrée. Le taux de droit commun est de 20 % maximum et cette remise s’applique sur la part d’émoluments du notaire calculée sur les tranches d’assiette supérieures ou égales à 100 000 €. Elle ne porte donc pas sur les taxes, ni sur les débours, ni sur l’ensemble des frais d’acquisition.
La phrase à retenir est la suivante : dans le neuf, les frais d’acquisition sont réduits principalement parce que les droits de mutation sont réduits, et non parce que la rémunération du notaire disparaît.
Les raccourcis qui faussent la lecture des frais
« Les frais de notaire dans le neuf, c’est 2 % »
C’est un ordre de grandeur, pas un chiffre universel. Selon le dossier, un petit montant, un lot annexe, un parking ou des frais de formalités plus élevés peuvent faire varier le total entre 2 et 3 %. Un calcul précis passe toujours par le notaire.
« Le neuf est moins cher grâce aux frais réduits »
La comparaison est incomplète si elle s’arrête aux frais. Le prix du neuf est généralement un prix TTC intégrant la TVA. Un logement neuf avec 3 % de frais peut rester plus cher au total qu’un logement ancien avec 8 % si son prix de vente initial est nettement plus élevé.
« Frais réduits = notaire moins cher »
La réduction vient surtout de la fiscalité, pas des honoraires. Les émoluments du notaire restent encadrés par un barème réglementé, que le logement soit neuf ou ancien.
« Les frais sont à payer à la livraison »
En VEFA, les frais d’acquisition sont dus à la signature de l’acte authentique, c’est-à-dire souvent bien avant la remise des clés. Un acheteur peut donc régler ses frais des mois avant d’entrer dans le logement.
« Les frais offerts, c’est comme si on ne les payait pas »
Les frais existent toujours : taxes, contribution, formalités et émoluments sont bien calculés. L’offre commerciale consiste à faire prendre en charge le coût par le vendeur ou à l’intégrer dans l’équilibre économique de l’opération. Ce n’est pas une suppression, c’est un transfert.
« Mon logement est récent, donc je paie les frais du neuf »
Un appartement construit récemment peut ne pas bénéficier des frais réduits si la vente ne répond pas aux conditions fiscales applicables. Le mot « neuf » en langage courant et le mot « neuf » en fiscalité immobilière ne recouvrent pas toujours la même réalité.
« Le parking est compris dans les frais »
Un parking, une cave ou un lot vendu séparément peut modifier la lecture du coût global. Dans certains dossiers, l’acheteur retient le prix de l’appartement mais oublie d’intégrer le coût des annexes.
« Je peux économiser en négociant les honoraires du notaire »
Même lorsqu’une remise réglementée est possible, elle ne porte que sur une partie des émoluments, et non sur les taxes. Sur un achat classique, l’économie potentielle reste limitée par rapport au montant total.
Conclusion
Les frais de notaire dans le neuf sont un bon exemple de sujet immobilier mal nommé. On parle de “frais de notaire”, alors que le vrai sujet est fiscal. On parle de “frais réduits”, alors que la réduction concerne surtout les droits de mutation. On parle parfois de “frais offerts”, alors qu’ils sont simplement pris en charge autrement.
Le point important n’est pas de retenir un pourcentage magique. Le point important est de comprendre ce que ce pourcentage cache. Dans le neuf, le ticket d’entrée paraît plus léger au moment de la signature, mais le prix du logement porte déjà une partie de la fiscalité à travers la TVA.
Les frais d’acquisition font partie des nombreux sujets à comprendre avant de signer. Pour une vue d’ensemble du parcours, consultez notre guide de l’achat immobilier neuf.
Sur le terrain, les acheteurs les mieux informés ne sont pas ceux qui connaissent le taux exact au centime près. Ce sont ceux qui savent distinguer le prix, la TVA, les taxes d’acquisition, les frais réellement versés au notaire et les gestes commerciaux.
Dans le neuf, les frais d’acquisition sont réduits. Mais un acheteur informé ne regarde pas seulement ce qui s’affiche à la signature : il regarde ce qui était déjà dans le prix avant qu’on lui parle de quoi que ce soit.
FAQ
Quels sont les frais de notaire dans le neuf pour un appartement à 200 000 € ?
Pour un appartement neuf à 200 000 €, les frais d’acquisition représentent souvent environ 4 000 à 6 000 €. Cet ordre de grandeur correspond à la fourchette habituelle d’environ 2 à 3 % observée dans le neuf. Le montant exact dépend notamment des émoluments réglementés, de la taxe de publicité foncière réduite, de la contribution de sécurité immobilière et des frais de formalités.
Quels sont les frais de notaire dans le neuf pour un appartement à 300 000 € ?
Pour un appartement neuf à 300 000 €, les frais d’acquisition se situent souvent autour de 6 000 à 9 000 €. Cette estimation repose sur l’ordre de grandeur habituel d’environ 2 à 3 % du prix de vente dans le neuf. Le montant peut varier selon le type d’acte, le programme immobilier, les formalités et les éventuels lots annexes comme un parking ou une cave.
Pourquoi les frais de notaire sont-ils moins chers dans le neuf ?
Les frais d’acquisition sont moins chers dans le neuf parce que les droits de mutation sont réduits. Dans un achat neuf auprès d’un professionnel, l’opération est généralement soumise à TVA, ce qui conduit à appliquer des droits d’enregistrement réduits au lieu du régime plus lourd de l’ancien. En ordre de grandeur, le neuf se situe souvent à environ 2 à 3 % du prix, alors que l’ancien se situe plutôt autour de 7 à 8 %.
Est-ce que les frais de notaire sont vraiment offerts dans le neuf ?
Les frais de notaire ne disparaissent pas juridiquement lorsqu’ils sont annoncés comme “offerts”. Les taxes, les émoluments et les formalités restent calculés dans l’acte. Cela signifie concrètement que le vendeur prend en charge un montant équivalent dans le cadre d’une offre commerciale, par exemple 5 000 à 8 000 € sur un logement vendu autour de 250 000 à 300 000 €.
Les frais de notaire sont-ils payés à la livraison ou à la signature ?
Dans une VEFA, les frais d’acquisition sont payés à la signature de l’acte authentique, pas à la livraison du logement. C’est une différence importante avec les appels de fonds, qui sont échelonnés selon l’avancement des travaux. En ordre de grandeur, un acheteur peut donc devoir régler environ 2 à 3 % du prix du logement plusieurs mois ou plusieurs années avant la remise des clés.
Un logement récent bénéficie-t-il toujours des frais de notaire réduits ?
Un logement récent ne bénéficie pas automatiquement des frais d’acquisition réduits. La notion de logement neuf répond à une définition fiscale précise, notamment liée à l’achèvement depuis moins de cinq ans et au régime de TVA applicable. Dans les faits, un logement construit récemment mais revendu dans certaines conditions peut relever du régime de l’ancien, avec des frais plus proches de 7 à 8 % que de 2 à 3 %.
Est-ce que cela coûte plus cher d’avoir deux notaires dans un achat neuf ?
Non, la présence de deux notaires ne double pas les frais d’acquisition. Lorsque l’acquéreur a son propre notaire et que le vendeur ou le promoteur a le sien, les émoluments sont répartis entre les notaires sans surcoût pour l’acquéreur. Le montant global payé par l’acheteur ne change donc pas parce que deux études interviennent dans le dossier.
Quelle est la part qui revient réellement au notaire ?
La part qui revient réellement au notaire est seulement une partie des frais d’acquisition. Les frais comprennent aussi des taxes, la contribution de sécurité immobilière, des formalités et des débours. Pour un achat neuf à 300 000 €, les frais totaux peuvent se situer autour de 6 000 à 9 000 €, mais seule une fraction correspond à la rémunération réglementée du notaire.
La TVA est-elle incluse dans les frais de notaire du neuf ?
Non, la TVA du logement neuf n’est pas un frais de notaire. Elle est généralement incluse dans le prix de vente TTC du logement. Dans la majorité des cas, le taux de TVA applicable au neuf est de 20 %, avec certains cas de taux réduit à 5,5 % sous conditions.
La TVA réduite à 5,5 % change-t-elle les frais de notaire ?
La TVA réduite à 5,5 % ne réduit pas directement les frais d’acquisition au sens strict, mais elle peut réduire fortement le prix TTC du logement. Pour un logement dont le prix hors taxe serait d’environ 208 333 €, le prix TTC serait d’environ 250 000 € avec une TVA à 20 %, contre environ 219 792 € avec une TVA à 5,5 %. L’écart théorique est donc d’environ 30 200 €, sous réserve des conditions d’éligibilité et du prix commercial réellement pratiqué.
Les frais de notaire s’appliquent-ils aussi au parking ou à la cave ?
Oui, lorsqu’un parking ou une cave est acheté avec le logement, son prix entre dans la base globale de calcul des frais d’acquisition. Si un appartement est vendu 280 000 € et un parking 20 000 €, les frais ne se calculent pas seulement sur 280 000 €, mais sur une acquisition globale de 300 000 €. C’est un point important dans le neuf, car les parkings sont souvent présentés comme des lots distincts dans la grille de prix, tout en faisant partie du coût total signé chez le notaire.
Peut-on négocier les frais de notaire dans le neuf ?
La négociation des frais d’acquisition est très limitée, car une grande partie des frais correspond à des taxes. Sur les émoluments, une remise peut être appliquée pour les transactions dépassant 100 000 €, dans la limite de 20 % de la part d’émoluments concernée. Son impact sur le total reste toutefois modeste, car cette remise ne concerne ni les taxes, ni les débours, ni l’ensemble des frais d’acquisition.
Les frais de garantie du prêt sont-ils inclus dans les frais de notaire ?
Les frais de garantie du prêt ne doivent pas être confondus avec les frais d’acquisition liés à l’achat du logement. Ils dépendent du mode de garantie utilisé pour le crédit immobilier, par exemple une caution ou une sûreté réelle. Dans un plan de financement, ces frais peuvent être payés à une période proche de la signature, mais ils ne correspondent pas tous aux frais d’acquisition du bien.
Les informations présentées sont générales et ne constituent pas un conseil personnalisé.